NR. 43 anno XXVIII DEL 23 DICEMBRE 2023
la domenica di vicenza
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Assemblea di condominio: si va alla guerra

Come la nuova legge ha cambiato la dinamica dei rapporti tra vicini di casa: la necessità di un professionista che vegli sulle regole d’uso di un’abitazione con più di quattro inquilini si rivela sempre più al centro di una realtà che altrimenti rimarrebbe affidata a piccole risse di ballatoio – L’amministratore è come l’arbitro: ce l’hanno tutti con lui, ma ha quasi sempre ragione – Morosità e inadempienze ne mettono a dura prova la resistenza

di Giulio Ardinghi

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Assemblea di condominio: si va alla guerra

I meccanismi sembrano tali e quali quelli della commedia dell’arte: cambia l’identità dei personaggi, ma non cambia affatto lo sfondo della storia. Bene e male, brutto e bello, amore e odio collidono, ma la regola della sparata spettacolare all’ultimo istante, prima che il sipario si chiuda, più o meno è sempre la stessa. Memorabile uno dei primi Fantozzi dove, in vista dell’assemblea di condominio, uno alla volta si presentano alla porta del padrone di casa di turno tutti i suoi colleghi di scala. Entrano in fila indiana, ordinatissimi e tutti educatissimi. Finché finalmente scocca l’ora ufficiale dell’appuntamento e si spalanca la doppia porta del salone buono per accogliere gli invitati: una volta attorno al tavolo i condomini cambiano registro, si trasfigurano, diventano animali predatori, addirittura cambiano i capi di vestiario casalinghi per vestire uniformi paramilitari, alcuni arricchendo la trasformazione con un elmetto in testa. A quel punto comincia la vera guerra. Che non si lamentino morti e feriti non importa molto. Anzi, importa praticamente niente perché la sostanza di quelle due ore è tutta centrata sulla possibilità di ciascuno dei celebranti di far esplodere in libertà le proprie frustrazioni e darsele di santa ragione. Almeno a parole. Eppure succede anche nei film di Fantozzi che sullo sfondo ci sia sempre un personaggio chiave, anomalo rispetto alla media reale piazzata attorno al tavolo, del tutto libero dalla necessità di gettarsi nella mischia, al di sopra delle parti: è l’amministratore, l’arbitro imparziale, il sintetizzatore delle passioni. Deve farsi mediatore e psicologo, persuasore e tutore della legge, ma la sua resistenza è messa sempre e comunque a dura prova.

Assemblea di condominio: si va alla guerra (Art. corrente, Pag. 2, Foto generica)LA LEGGE 2014 E LE NUOVE REGOLE- L’amministratore comanda anche senza fischietto, mette in fuorigioco con la forza delle sanzioni. Se prima dell’ultima legge arrivata due anni fa a regolamentare la funzione ci si poteva anche divertire a trovare soluzioni alternative, ora la realtà è che non si può praticamente più. Il mestiere è adesso ricodificato, le regole ci sono e si percepiscono appena accade qualcosa di anomalo rispetto alla normale e prevedibile gestione di una qualsiasi situazione condominiale. L’amministratore ha una veste ufficiale che gli permette -salvo andare a finire davanti al giudice civile- di mandare ingiunzioni ai cronici del ritardato pagamento delle spese; però va anche più in là, anche di molto: in qualche caso diventa collaboratore della legge quando ci si ritrova in situazioni che definire patologiche sarebbe davvero poco, come nel caso di un grande condominio che di fatto sia finito nelle mani della malavita o del mondo della prostituzione. Se vuole mantenere questo suo ruolo l’amministratore deve entrare in possesso di un patentino e quindi essere iscritto in un registro speciale con tutti i suoi colleghi, nonché sottoporsi a periodiche verifiche di aggiornamento. La regola è che partecipi a corsi di formazione che nell’arco di due mesi si sviluppano in 105 ore complessive delle quali è obbligatoria la frequenza per almeno l’80% del totale. Per capirci: è ancora possibile che in piccoli condomini uno degli abitanti riceva e accetti il ruolo di amministratore, ma non è certo consigliabile perché la materia in oggetto è talmente complicata che da orecchiante e non professionale uno non ce la fa ad uscirne chiudendo tutti i problemi che via via si siano presentati nella normale vita quotidiana della comunità condominiale. Insomma: l’amministratore è un arbitro a tutti gli effetti con licenza di firmare decreti ingiuntivi ricorrendo naturalmente alle previste vie legali percorribili. Quanto a litigare, si prosegue serenamente, ma le uniformi paramilitari e gli elmetti pare non servano più. Ora si procede in punta di codice.

Assemblea di condominio: si va alla guerra (Art. corrente, Pag. 2, Foto generica)LE SOLITE ANOMALIE ALL’ITALIANA- Il quadro è abbastanza chiaro, facendo eccezione per la sola regola del minimo di condomini previsto per l’obbligatorietà: devono essere almeno 8, ma è chiaro che da subito questa indicazione appare un nonsenso: se il condominio è di 20 appartamenti e i proprietari sono solo 3, come ce la caviamo? Risposta semplicissima: non ce la caviamo per il semplice fatto che ciascuno dei tre possiede meno di otto unità. Questa è una delle incongruenze che l’ANACI in collaborazione con l’associazione dei piccoli proprietari di immobili sta proponendo al legislatore per una modifica di sostanza, un cambio di marcia che risolva questo problema altrimenti difficilmente abbordabile. A fronte di tutto questo esistono regole precise per quanto riguarda l’esercizio della professione di amministratore di condominio. Si parte dai corsi di formazione che a Vicenza e provincia vengono tenuti dalla stessa ANACI (presidente Lucio Frigo) e al Centro di Produttività della camera di commercio. Si svolgono normalmente in settembre e ottobre, tre serate alla settimana, per complessive 105 ore e con materie specifiche che comprendono aspetti legali, fiscali, sicurezza, privacy, ecc. e alla fine danno l’abilitazione per l’esercizio della professione di amministratore di condominio. Gli abilitati in provincia sono attualmente 110 e formano appunto questa libera associazione di professionisti come indicato dalla legge. Per iscriversi ad un corso bisogna poter rispondere a requisiti precisi: nessuna pendenza in campo penale e giudiziario, diploma di scuola media superiore e partecipazione ai corsi abilitanti. Per quanto riguarda il difetto della legge a cui abbiamo appena fatto cenno è decisamente di sostanza se si considera che l’obbligo per raggiungere l’abilitazione non è previsto dalla legge nel caso il ruolo di amministratore sia assunto da uno dei proprietari ed il caso dei venti appartamenti con tre proprietari è più che eloquente. In questo caso l’obbligo non c’è e tutto dipende ovviamente dalla capacità dell’incaricato e dalla buona volontà dell’assemblea di non andarsi ad impegolare in una delle tantissime trappole che qualsiasi nucleo a convivenza multipla sicuramente non risparmia mai a nessuno. È proprio su questo punto particolare che la legge ha lasciato spalancata una voragine dentro cui si può cadere e ricadere a piacere. Perché il mestiere è difficile e non richiede soltanto qualche buona conoscenza di ragioneria. In ballo c’è molto altro.

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