VIETATO NON AVERE I NERVI SALDI- La prima delle prerogative non tecnico-professionali da includere nell’agenda di lavoro dell’amministratore è sicuramente l’arte della pazienza: vietato non avere i nervi più che saldi, vietato non sapere come cavarsela con l’arte della mediazione. Lucio Frigo, presidente provinciale ANACI, dice che tra le altre cose bisogna essere anche un po’ psicologi: “Inutile dire che quando si ha a che fare con tante persone ci si trova davanti ad altrettante teorie su cui discutere; la mediazione è importantissime perché ciascuno può avere una propria idea particolare su quel tal argomento, ma quando si tratta di decidere alla fine contano le regole ed è su quelle che bisogna trovare un accordo. Certo è che c’è molto da discutere su tantissime cose, la convivenza è sempre complicata dalle posizioni individuali e in più da qualche anno ci sono convivenze multietniche che spesso favoriscono e amplificano i conflitti in assemblea. Se l’argomento principale è quello della morosità e dei modi per porvi rimedio, ma ne parlerò tra poco, sono anche gli stessi problemi quotidiani a provocare discussioni infinite il più delle volte con scarsa volontà di arrivare ad una conciliazione delle varie posizioni. Gli inconvenienti più frequenti sono sempre legati alle abitudini dei vari soggetti, alcuni dei quali non obbediscono alle regole. Se parliamo di problemi frequenti, sicuramente più spesso ci si deve occupare di rumori molesti, di non rispetto degli orari del riposo, oppure di qualche occupazione non corretta di spazi condominiali come nel caso dei parcheggi segnati e però invasi oltre i limiti da alcuni; poi ci sono gli animali: non è più proibito tenerne uno in casa, ma quando si va in cortile è chiaro che non lo si può lasciar circolare liberamente ed eventualmente sporcare perché il cortile è uno degli spazi comuni, esattamente come le scale. Anche fumi e odori costituiscono un problema che causa liti e proteste. I condomini sono sempre più occupati da un numero crescente di famiglie extracomunitarie e si sa che le culture e le abitudini sono in qualche caso profondamente diverse dalle nostre: anche il semplice cucinare provoca reazioni da parte degli altri…”.

PUZZA, PARABOLE E TAGLIO SPESE- Nella logica della quotidianità della vita di condominio ci sono anche altre costanti e altre variabili. Si capisce benissimo come l’amministratore debba occuparsi a tutto campo di una serie di mansioni che la legge gli impone oltre che della necessaria prudenza ed equilibrio per mettere tutti d’accordo. Oltre alla puzza, ai fumi risultanti dal cucinare cibi esotici non proprio e non sempre sopportabili, bisogna fare i conti anche con altro. Se nel caso dei fumi tutti gli altri sono costretti a vivere prigionieri in casa perché chiudono porte e finestre, quando si passa al tema delle parabole televisive le complicazioni non si contano più. In ballo c’è ovviamente il diritto all’informazione libera per cui non si può impedire a nessuno di prendersi una parabola e piazzarla sul terrazzino dell’alloggio meglio orientato verso la frequenza preferita. Il che vuol dire una selva di parabole che riempiono le facciate degli edifici quando basterebbe un accordo per piazzare una parabola o appena qualcuna di più sul tetto. Non è il migliore degli spettacoli auspicabili, come si sa, ma tutto sommato è il meno pesante agli effetti degli umori condominiali e della tenuta dei nervi dell’amministratore, nervi che come abbiamo visto debbono essere sempre a prova di bomba, acciaio puro. Difficilissimo appianare le incomprensioni nel caso di convivenze tra comunità che non hanno niente in comune dal punto di vista culturale e delle abitudini a parte il semplice fatto di essere tutte lì in uno spazio relativamente ridottissimo. Questo tipo di vicinanza forzata porta sempre a situazioni difficili e che traboccano di problemi. Non se ne va fuori se non con una lunga e paziente opera di persuasione su tutto e verso tutti, sempre con l’impressione o il sospetto -come dicono gli amministratori professionisti- di parlare al vento perché la disponibilità immediata è rara e la si ottiene solo al prezzo di lavorarci su con tenacia. Il monte problemi è d’altra parte molto importante perché non coinvolge soltanto le abitudini o la semplice buona educazione, ma anche le tasche di chi paga regolarmente le spese ed assiste al fenomeno di quelli che non pagano affatto. Anche in questo caso ci sono i rimedi, però richiedono tempo, molto tempo. Le carte bollate infatti non obbligano i meccanismi della giustizia a funzionare con meno lentezza.

“LE SPESE? NON SONO AFFARI MIEI…”- È certo che la vetta della piramide è occupata dalla spese di condominio. Tutto il resto potrebbe anche andare nel dimenticatoio, e concordemente, se non ci fosse questo buco nero che non si colma praticamente mai e a cui i rimedi previsti finora non offrono rimedio. Dice ancora Lucio Frigo che quello delle spese condominiali è un problema grandissimo perché prima o poi coinvolge tutti, anche quelli che pagano tutto e subito regolarmente: “Purtroppo si tratta di un grosso inconveniente al quale cerchiamo di provvedere con gli strumenti che la legge ci offre: quando si prende atto in assemblea che il tale non ha pagato il dovuto al condominio scatta il termine di 180 giorni; si parte dalla data del bilancio approvato in assemblea, da lì scatta l’ingiunzione che chiede la copertura del debito entro sei mesi. A quel punto si può soltanto aspettare nella speranza che la morosità cessi di essere tale, ma se così non è chiaro che le spese comunque vanno pagate, si tratta di servizi, bollette, ecc. per cui l’amministratore deve spartire su tutti gli altri condomini il debito arretrato di chi non paga pena l’interruzione di qualche allacciamento. Questa è la parte più difficile perché ciascun condomino si trova di fronte ad inadempienze che non ha provocato e che pure deve contribuire a ricomporre sanando la situazione di debito. Debbo dire che questa è la posizione più frequente per quanto riguarda gli inquilini extracomunitari”. Il quadro è perfettamente definito. Interi caseggiati conoscono queste situazioni: le spese non sono affar mio, io pago già l’affitto. Questo è l’alibi normalmente utilizzato dagli extracomunitari per rifiutare qualsiasi collaborazione a spese comuni per servizi di cui usufruiscono, come la luce delle scale e l’acqua. L’ingiunzione in genere non ottiene risultati pur essendo obbligatoria e più che giustificata. Alla scadenza dei sei mesi previsti non succede proprio nulla e il meccanismo che si mette in moto non è detto che alla fine abbia un qualsiasi risultato. A parte le diversità di abitudini, a parte le difficoltà economiche non fittizie addotte da qualcuno, resta il fatto che quando arrivano gli ufficiali giudiziari in quell’alloggio magari non c’è più nemmeno l’ombra del debitore in questione. E a quel punto sono gli altri che continuano a dividersi il danno delle spese non pagate.



nr. 11 anno XXI del 26 marzo 2016

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